IDC投资大爆炸，本土PE能否成为大玩家

放眼全球市场，如今很少有资产类别具有数据中心（IDC）这般全球影响力、增长曲线，以及巨大的投资吸引力。

从今年上半年全球160只市值超过20亿美元的REITs的表现来看，有三只数据中心相关的REITs跻身表现最强劲的20强之列，这三只REITs平均总回报率约为14%，机构投资人扎堆其中。这样的表现凸显了数据中心资产在疫情下独特的吸引力。

相较于欧美市场的日趋成熟，中国数据中心领域还才刚刚迎来它的“春秋时代”。伴随着5G基建、物联网、人工智能、工业互联等产业的风起云涌，数据存储需求呈现几何倍数的增长，将数据中心推到投资的风口浪尖。

前所未有的爆发式增长，带来了数据中心投资的井喷。而这个规模至少达到数千亿元的巨大市场，对PE等投资机构来说，是否是一个崭新的机会？

从全球市场的经验来看，PE等机构投资者参与IDC投资的盛宴似乎还只是开始。

01 数据中心大爆发，本土PE机构动作多了起来

在中国市场上，数据中心作为“新基建”版图中核心的一员，毫无疑问是今年资本市场最热的事物之一，和它相关的股票也是火得一塌糊涂。

简单而言，数据中心即是为了满足信息化需求而构建的集数据存储及数据计算于一体的信息基础设施。国内大家常常称之为IDC（Internet Data Center），而国外市场上，则更喜欢直接叫DC（Data Center）。

随着个人移动和互联网普及率的指数级增长，物联网（IoT）、人工智能、5G和大数据的日益增长，信息越多，就越需要存储，而云计算的日益普及，让数据中心迎来了前所未有的需求增长。

根据中国 IDC 圈科智咨询的报告显示，2019年我国IDC业务市场规模超过1500 亿元，预计到2022年将超过3200亿元，同比增长28.8%。

事实上，从去年下半年开始，业内对数据中心的热情已经日渐明显，国内外云服务商的资本支出均开始提升。而随着今年疫情的不期而至，线下活动受限，线上服务的业务量大幅提升，再加上国家“新基建”政策的助推，这更是进一步带动了IDC投资的爆发式增长。

IDC投资热潮之下，本土PE机构们的动作渐渐多了起来。

7月23日，中信产业基金（CPE）正式与万国数据达成合作，双方成立合资公司以承接北京通州的一个大型新数据中心项目。中信产业基金的相关实体将拥有42%的股权。据估计，该项目耗资约26亿元人民币（约合3.71亿美元）。

这是本土PE机构直接涉足数据中心项目层面的案例之一，展现出PE机构在数据中心项目上深度介入的趋势。

而就在一个月前，万国数据刚刚完成了逾5亿美元的新融资，其中高瓴资本掏出了4亿美元入局，获得万国数据3.9%的股份。

同在7月底，全国首单IDC新型基础设施ABS发行成功，这也是IDC领域的一个标志性事件。这单ABS是由另一家PE机构远洋资本领衔，联合远洋集团、北京云泰数通互联网科技有限公司发行，该笔ABS的基础资产为云泰数通的IDC服务收费收益权，项目储架规模为32亿元人民币，首期规模为11.06亿元。

资本正搅动着数据中心这池活水，PE等大型机构投资者的身影开始在其间显现。

整体来看，PE等投资机构对数据中心的投资主要分为两种部分，一是对IDC服务商的股权投资，二是对数据中心资产的投资。

不过，与外资机构在中国及全球IDC投资领域的动作相比，显然，本土投资机构还只能算是“菜鸟级”玩家。无论是在涉足的深入程度，还是投入的资金规模，外资机构都“彪悍”得多。

02 外资接连“扫货”IDC服务商

从PE把握IDC行业投资机会的角度来看，最直接、简单的投资策略便是投资领先的IDC服务商。

除了前述高瓴资本、中信产业基金外，诸如鼎晖投资、硅谷天堂、远洋资本、天图资本等本土PE机构也纷纷投资了一些IDC服务商。

服务商是整个IDC产业链中的关键一环。我国IDC市场格局以运营商数据中心为主，凭借其网络带宽和机房资源优势，中国三大运营商市场份额占比约达65%；其次以第三方数据中心为主，近年来逐渐兴起，主要为满足核心城市的IDC需求，弥补供需缺口，具备一定的资源稀缺性壁垒，而提供第三方数据中心业务的主要是IDC服务商。国内主要的IDC服务商包括万国数据、世纪互联、光环新网、奥飞数据等等。

对PE机构而言，投资它们的逻辑非常简单——这些企业的核心业务能够直接受益于中国数据中心的快速增长，这让它们具备了较好的成长性。这些IDC服务商的上市预期较为明确，而PE机构则便能从中获利。

非常契合的是，IDC服务商的融资需求也非常旺盛。IDC行业属于资本密集型行业，不仅数据中心的建设中，前期的工程基建、设备采购等需要大量的资金，同时，数据中心日常的运营管理也需要消耗大量的资金。尤其是眼下业务爆发式增长过程中，服务商们都在纷纷跑马圈地，不断新建、扩建、改建数据中心，对资金非常饥渴。

中金公司研究报告称，IDC属于资本密集型行业，在前期有高昂的资本支出，在IDC建成启用之后通过逐步提高上架率来收回投资，据测算目前国内运营领先的IDC服务商投资的回收期约在5至6年，投资的IRR约在17-20%之间。

一家第三方数据中心服务商的高管认为，“现在才投资的PE机构已经算是进入得晚的了，这两年投资机构在几乎把这个行业翻了个遍，尤其是外资机构，一直很积极在寻找投资机会。”

不得不说，在中国资本市场上，外资是个神奇的物种。在很多领域，外资的行为颇有风向标意义。

在这两年A股市场上，无论是抄底还是卖出，外资总能表现得先知先觉，甚至成为引导市场走势的关键力量。而在房地产投资市场上，外资对商办类核心物业的“扫货”之举更是令人咋舌。

而对IDC的投资，早在2013年IDC牌照申请重启之时，外资便凭借其敏锐的投资嗅觉、前瞻的投资视角和丰富的投资经验，开始关注和布局IDC领域的机会，外资机构不仅投资得早，而且出手不凡。

当然，首先被外资相中的也同样是IDC服务商。

在国内IDC服务商中，万国数据和世纪互联是目前市场份额最大的两家。而这两家背后，都有和外资非常紧密的关系。

6月22日获得高瓴资本4亿美金投资的万国数据（Global Data Solutions Limited），同时还获得了ST Telemedia Global Data Centres （ST Telemedia）1.05亿美元。

ST Telemedia是谁？实际上，ST Telemedia是全球知名投资机构新加坡淡马锡旗下全资拥有的科技投资平台。事实上，ST Telemedia从2014年开始便已经在万国数据身上重磅下注，成为了后者的最大股东。万国数据上市后，ST Telemedia仍然在不断加持，而本次股权投资完成后，ST Telemedia将持股约34.2%。

值得一提的是，在去年，新加坡主权财富基金GIC也找到了万国数据合作，双方签署了战略合作协议，之后万国数据在非一线城市的数据中心项目在施工完工后会将90%的项目股权出售给GIC，自身保留10%的的股份并承担管理和运营服务。

GIC和淡马锡是新加坡政府背景的投资平台，资本实力雄厚。两家机构都在全球IDC市场都异常活跃。

淡马锡算是已经在中国市场上布局了一个战略支点，而GIC对中国数据中心业务也一直非常感兴趣的，它其实也非常着急，希望能找到了一个对中国IDC市场业务进行战略布局的途径。

最终GIC还是选择了淡马锡旗下的万国数据合作，对它来说，这也是一个批量获取中国数据中心资产的有效方式。

无独有偶，也正是万国数据发布融资消息的同一天，另一家在美国上市的IDC服务商世纪互联集团也宣布获得了新的投资。而这笔1.5亿美元的投资来自于全球知名投资机构黑石集团。在认购完成后，黑石集团将成为世纪互联最大的机构投资者之一。

世纪互联的实际控制人并不是外资，但在过去多年它已经多次和外资展开深度联姻。2016年时，世纪互联便曾与美国华平投资集团达成了战略合作，华平投资出资3亿美元与其设立合资公司。

华平投资房地产业务合伙人吴凯盈公开提及了几年前便开始投资数据中心的逻辑。“几年前开始研究这个行业的时候，我们发现亚洲互联网用户数量已经是美国的六七倍左右。”吴凯盈称。

国内另一家IDC服务商秦淮数据也在去年被外资机构贝恩资本收入囊中。

2019年5月，贝恩资本一举以5.7亿美元收购了秦淮数据，这是彼时中国数据中心行业历史上单笔最大的私募融资。随后不久，贝恩资本成立泛亚洲数据中心平台，将秦淮数据和另一家IDC运营公司Bridge Data Centres合并。Bridge Data Centres自2017年开始就获得贝恩资本投资。值得一提的是，近日有消息称秦淮数据称即将赴美上市，拟融资4亿美元，估值可达30-40亿美元。

种种迹象可以看出，外资机构在IDC服务商的投资上并不只是小大小闹，而是大张旗鼓，其中又有很强的战略布局意图。

“IDC业务确实需要投入大量的资金，这并不是仅仅靠传统的融资渠道就能解决的，整体来说还是外资机构更有实力，更大方，也更有长远战略规划。”前述IDC服务商高管称。

当然，外资想切入中国的数据中心业务，也不得不需要服务商这样的支点。按照国内政策，增值电信业务对外资有严格的限制。因此，外资通过合作的服务商来参与是更为现实可行的方式，外资只是作为资产的持有者，而具体业务运营、牌照申请、销售等则完全由本土的IDC服务商来负责。

03 投资数据中心资产，本土PE还只是小打小闹

对IDC服务商的战略布局，这也只是外资进入IDC领域的冰山一角，对这些拥有巨额资本的大型投资机构来说，IDC领域的投资机会远不止于此。

数据中心作为一种快速崛起的新兴另类资产，其良好稳定的投资回报，更是海外资本巨头们的兴趣所在。

近年来，在房地产行业，传统商办住宅在资本追逐下资产价值已连续多年走高，且由于基本面变化（如供应增多、人口结构变化以及电商对零售物业冲击等），传统类别资产的收益不确定性增大，吸引力开始下滑。投资者不得不积极寻找一些表现更好的新资产类别，而作为一种快速崛起的新兴另类资产，数据中心吸引到了众多投资者的眼光。

数据中心的显著特征是投入资金规模大，一个大型数据中心的投资动辄超过十亿元。而成熟的数据中心项目的收入主要来源于机柜的租金，它们的客户往往是运营商、云服务商和IT服务商，以及大型企业等，租期较长。随着数据中心上架率的提高，现金流入相对稳定，投资回报率也相对可观，而且从中短期来看，随着云上需求的持续增加，数据中心资产能保持较长期稳定的回报。这些属性与大资本的偏好有着天然的契合之处。

从目前国内交易案例来看，数据中心资产层面收益率较高，平均资本化率在8%~10%的区间，远高于传统地产。从成熟市场的经验来看，随着资本的涌入，资本化率会逐渐下降，价值增长潜力巨大。（2）

因此，数据中心的这些特点使其成为机构投资者竞相追逐的目标。

在中国市场上，在数据中心资产投资方面，无论是PE机构，还是保险资金等大型机构投资人仍然还只是探索阶段。

一方面，数据中心的投资有着极高的资金门槛，另一方面又还有较高的技术门槛。仅有少量的投资机构开始深度介入到数据中心的设立、运营中。

国内PE机构投资于该类资产主要是通过夹层基金等方式参与，即通过债权投资的形式进行投资。诸如中信产业基金、鼎晖投资、朗姿韩亚资产管理公司等机构主要都是通过这种方式参与。数据中心只是这些夹层基金投资组合中的一部分，其对单个数据中心的投入规模也非常有限。

远洋资本在2018战略性并购了云泰数通，正式进入数字地产领域。目前云泰数通有4个数据中心。不过，这一定程度上市与房地产集团出身的，远洋资本在这些项目的开发和运营中投入了多少资金，尚不清楚。

“PE基金（房地产基金）+IDC服务商”的结合，形成了互补性非常强的合作模式。IDC服务商可以专注负责项目开发、数据中心设计、运营维护、客户开发，而房地产基金则主要是在资本和项目融资层面提供帮助。

外资机构则在中国市场获取数据中心资产方面也表现更抢眼，它们无论是在资本实力，还是在市场嗅觉、投资经验上，都较本土机构有着明显的优势。

去年年底，房地产私募基金管理公司基汇资（GAW Capital）宣布，与中金数据建立合资伙伴关系，旨在于中国收购开发和运营超大型数据中心项目资产包。中金数据也是一家IDC服务商。

基汇资本当时还透露称将专门设立“数据中心基金”，专注于在中国物色IDC资产的投资机会。

尽管基汇资本对该数据中心基金的信息未能具体透露，但有消息称当时其实已经设立并募集了“数据中心基金”，且该基金一期的资金规模已是中国数据中心投资领域迄今为止最大的行业基金之一，其投资人全部来自于全球顶尖的机构投资人。

这也反映出海外资本对于中国数据中心资产的浓厚兴趣。其实就在基汇资本进军中国IDC市场时，其他一些海外资本也联手各路IDC服务商不断涌入国内IDC市场。

腾龙数据2019年11月28日召开了一个发布会，完成了A轮融资，牵头的是摩根士丹利，对外称签约金额达到260亿元。当然，据《亚洲另类投资》了解，这其中有部分融资是债权性质的。

总部位于中国香港的IDC服务商朝亚控股（Chayora Holdings Limited）此前也从投资者Actis亚洲房地产基金获得了1.8亿美元的投资，积极发展其在天津等地的数据中心项目。

全球知名的房地产及数据中心投资机构新加坡吉宝企业(Keppel Corp)，也一直在寻找着进军数据中心业务的机遇。今年7月，它终于迈出了实质性的一步，通过旗下的首峰投资（Alpha Investment Partners)，投资15亿元在广东惠州新建一大型数据中心。这是其在中国内地的第一个数据中心。首峰投资在2016年就专门设立了一只专注于数据中心投资的首峰数据中心基金（Alpha Data Centre Fund）。

04 海外市场上，数据中心早已是PE巨头的大餐

不仅在中国市场纵横捭阖，从全球IDC市场上来看，这些外资机构更是举足轻重的“大玩家”。欧美IDC业务的发展领先于中国市场，我们也能籍此看到海外投资机构是如何深度参与IDC投资的。

在全球数据中心领域有家名为Digital Realty的房地产投资信托基金，其北美、欧洲、东南亚和澳大利亚等 30多个不同的市场运营数据中心，市场份额在全球排名第二。成立于2000年的Digital Realty是全球数据中心领域当之无愧的佼佼者，而它与PE机构就有着非常深厚的渊源。

Digital Realty最初并不是一家独立的机构，而是在GI Partners拥有的数据中心和办公楼的投资组合基础上建立的。在2000年的互联网泡沫破灭时期，通过收购廉价的数据中心，该资产组合而得到了加强。在2004年，GI Partners将这些资产组合剥离出来创建了Digital Realty公司，并在公开市场进行交易。Digital Realty首任CEO Michael Foust当年就曾是GI Partners的董事总经理。

GI Partners是美国旧金山的一个PE机构，目前的投资业务主要分为三个领域，私募股权、房地产和数据基础设施（data infrastructure）。目前其募集的资本总额超过200亿美金。

数据中心已经成为了很多顶级PE机构的资产组合中重要的资产类别。为了能够在这一新兴的市场上占得先机，很多PE机构已经将对数据中心的布局上升到了战略层面。

2019年，全球知名房地产投资机构柯罗尼资本（Colony Capital）与Digital Bridge成立了Digital Colony Partners，以此作为数字基础设施投资的专门平台，并且其很快募集到了40亿美元的资金来进行投资。

而眼下，Digital Colony又正在寻求高达60亿美元的新资金，旨在进一步投资全球范围内的通信基础设施建设与扩张。

柯罗尼资本是投资机构在数字地产领域进行积极布局的典型代表。两年前，包括IDC在内的数字地产在它的资产组合中只占到2%，但是到2019年年末，这一比例已经显著提升到了30%，而到今年年中时，这一比例已经超过40%，其在数字地产方面的投资力度可见一斑。

另一家投资巨头KKR也在数据中心业务上展示出了它的雄心勃勃。

今年6月，KKR与IDC服务商Zenium的原CEO合作，在欧洲创建了一个专门的数据中心业务平台Global Technical Realty（GTR）。GTR的策略可能既包括地面开发，也包括有选择地收购欧洲规模较小的数据中心运营商。KKR在这个平台中出资10亿美元，资金主要来自其第三只全球基础设施基金。此外，KKR还将提供15亿美元的融资支持。

另一家全球顶级的投资机构加拿大布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management），在今年年初募集了一个200亿美元的第4期基金设施基金，其中投资的重点方向便是数字中心。

一个行业并购交易的活跃程度，往往是衡量这个行业对资本吸引力的直观体现。与房地产行业的并购潮一样，数据中心领域在过去一年中出现了多起重量级的并购案，也充分说明资本正在进一步涌入，并驱动着这个行业的繁荣，而PE机构也是掀起这些并购浪潮的关键角色。

2019年年初，Brookfield以11亿美元的价格收购了AT＆T的数据中心资产组合，拉开了这一年度并购交易的序幕。

去年一年，全球知名市场研究机构Synergy Research Group跟踪到了105 笔交易，这一数字，比2018年增长了50%以上，是2017年的2倍还多，也是2016年的4倍。而且，其中80%以上的数据中心资产的并购交易都是由PE参与的，相较2019年增长了50%还要多，这一趋势从2018年起便明显显现。

由此可见，全球市场上PE机构几乎完全主导了数据中心的并购交易。可以预知的是，随着中国IDC行业的快速发展，扩张和兼并也很快将成为这一领域的常态。

05 大型LP如何切入IDC投资领域？

如今，世界上的所有的大型LP现在都清楚什么是数字基础设施，而且这是他们非常希望拥有的资产类别。

对于主权财富基金、养老金、保险资金等大型LP来说，它们的偏好并不是将资金投入到传统的基金中，而是更喜欢直接参与到这种资产的直接投资。毕竟这类资产的标的金额大，也能匹配大型机构投资人的偏好。正如前文所述，近年来新加坡主权财富基金GIC在全球范围内都在积极开发或收购数据中心项目，动作频频，出手阔绰。

中国本土的大型LP也同样在积极寻求这一领域的投资机会，当然，这对它们来说依然是个新兴的事物。

险资人士介绍，目前国内保险资金在IDC投资方面主要有几种模式：

一是保险公司通过债权投资计划间接投资于数据中心项目；二是通过投资PE机构的夹层基金参与，PE机构所管理的夹层基金资产组合中配置部分数据中心项目；三是已经处于成熟运营期的项目，由险资直接收购项目资产，由此险资也能直接能获取当期收益；四是保险公司有战略客户资源的，直接参与定制数据中心的业务。

事实上，去年开始，保险资本已经在积极的关注数据中心的投资机会，今年受疫情影响，项目推进和资金的筹集还是受到了一定的影响。

而由于这类业务也属于探索期，保险资金主要还是以债权投资等更稳健的方式进行投资，如新华保险上半年便以债权投资的方式参与了某数据中心项目的投资。因此，整体而言，保险资金的确已经在积极地进行布局，但目前尚未出现具有标杆意义的项目。

事实上，对大型LP来说，数据中心作为一个新兴的另类资产，不仅是一个巨大的机遇，同时也有着重重的挑战。比如：

投资者尚未看到完整的市场周期数据，这意味着，投资者在这一领域的投资暂时会缺乏可参考性；

此外，该行业的资本密集型性质是许多投资者进入的一大障碍，只有少数投资者能够可以单独参与一些项目和资产包；

而在那些核心地区的高质量数据中心资产和站点由于供给有限而变得非常稀缺，随着资本的涌入，数据中心投资开始人满为患，竞争将十分激烈。

而反过来说，对于那些并不是那么超大的机构投资人来说，要想进行直接投资的门槛还是显得太高，尤其是对于单个项目就得投资数十亿，而大部分的机构单笔投资额度还只有区区几千万美元。因此，投资到数据中心的基金倒成为了更可行的选择，市场上也有一些PE机构敏锐的发掘到了投资人的这一需求。

06 专注IDC投资策略的机构迎来机遇？

在美国市场上，除了那些传统的大型投资机构继续扩充在数据中心领域的展现外，市场上也出现了一些专门聚焦于DC投资策略的新兴PE机构，比如IPI Data Center Partners，Iron Point Partners and Iconiq Capital 联合体就从Maine Public Empoyees’Retirement System募集到了第二只基金。

总部位于华盛顿的新兴投资机构Black Chamber Real Estate也在募集一只5亿美金的基金，专门用于投资IDC投资。

普遍来看，这些新机构的基金规模都还说不上大，但至少已经在市场上得以立足。

而在国内，近两年也有一些专注或重点从事数据中心投资的投资机构开始出现。

北京国信中数投资管理有限公司（简称“国信中数”）便是在积极布局数据中心投资业务的机构之一。国信中数在对外宣传中一直强调其是国家信息中心旗下的投资机构。

国信中数官网介绍，公司于2019年3月15日在北京注册成立，专注于大数据、人工智能、区块链、云计算和5G等领域的投资机会，成立一年来累计管理资金规模16.62亿元人民币。

不久前，国信中数称将与民营钢企沙钢集团发起数据中心产业投资基金项目，共同设立上海沙钢国信大数据母基金，一期基金规模为50亿元。

新浪财经获取了一份上述国信中数与沙钢集团拟共同设立的上海沙钢国信大数据母基金（一期）在今年4月份的资金募集说明书。

募集说明书显示，该基金的募资规模为50亿，国信中数为基金管理人，国信中数、沙钢集团及管理团队共同设立上海国信沙钢股权投资合伙企业（有限合伙）为基金GP，募集对象为大型金融集团、上市公司、政府产业基金、FOF及其他金融机构。该基金拟投资的项目有三个：上海、杭州、海南。（3）

另一家新兴的投资机构信金投资控股有限公司（简称“信金控股”），也将目标瞄向了数据中心投资业务。

信金控股官网称，其是中信集团牵头设立的另类投资平台。不过我们未能在工商注册系统中查询到该机构的详细信息。信金控股董事长胡斌为原中信建投证券执委会委员。

信金控股专门设立了IDC产业基金，首期基金规模为5亿美元和人民币20亿。信金IDC产业基金的投资标的将以绿地项目为主，成熟项目为辅，单一项目体量在1亿美元左右。

信金控股一位高管称：“我们IDC的开发基金是5+2的模式。开发持有五年，通过发REITs或设立IPO的模式退出。在LP层面我们的IRR要达到15%。”